Hledáte byt? Na co si dát pozor v nájemní smlouvě, abyste “nenarazili”

Téma bydlení se dnes skloňuje na každém kroku. Bytů je na realitním trhu málo a neustále zdražují a pořídit si vlastní dům je často běh na dlouhou trať – ať už kvůli ceně pozemku, velkému papírování kolem povolení stavby připomínajícímu příběh žíznícího kohoutka a slepičky, nebo tvrdým podmínkám při získání hypotéky. Navíc cena všeho raketově roste. Inflace se dostala k pěti procentům, výstavba nových bytů, ale i pronájem v Ostravě, Praze, Brně, Plzni a dalších velkých městech je daleko vyšší. Věnujme se dnes právě nájemnímu bydlení: na co si dát pozor při sepsání smlouvy a jak se jako nájemce musím chovat. Na co mám právo a jaké jsou moje povinnosti.

Dobře napsaná smlouva

Základem každého vztahu, tedy i nájemního, je dohoda, v případě bytu smlouva sepsaná písemně. Ta jediná představuje jistotu pro obě strany, protože dává vzájemnému vztahu jasná pravidla a nabízí řešení sporů, ke kterým může dojít. Práva a povinnosti nájemce i pronajímatele celkem přesně stanovuje občanský zákoník. A je třeba uvést, že zákon nenechává při psaní nájemní smlouvy velký prostor pro kreativitu. Je dobré dopředu se seznámit s tím, jaká jsou práva a povinnosti nájemce a majitele bytu, a toto respektovat. Pokud by chtěl být majitel bytu přísnější a překročil by zákonem daný rámec na úkor nájemníka, jsou tyto části smlouvy ze zákona neplatné.
V každé smlouvě o pronájmu bytu bude jasné oznámení: pronajímatel se zavazuje přenechat nájemci nemovitost k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Smlouva o pronájmu bytu v Ostravě, v Praze, Brně, Plzni i v nejmenší vesnici v České republice musí být uzavřená v písemné formě. A podepsat ji musí nájemník i pronajímatel. U obou nutně musí být ve smlouvě uvedeno jméno a příjmení, trvalé bydliště, rodné číslo nebo datum narození, číslo občanského průkazu nebo jiného dokladu totožnosti. Pronajímatel musí také jasně uvést, že je majitelem dané nemovitosti, včetně jejího označení v katastru nemovitostí.

Co si pronajímáte a na jak dlouho

Dobře si zkontrolujte, že ve smlouvě je jasně stanoven předmět nájmu: tedy adresa bytu včetně čísla bytu a poschodí, ve kterém se nachází. Uveden musí být počet místností včetně rozměrů, popsáno příslušenství bytu a jeho vybavení. Týká se to nejen koupelny a záchodu, ale také případné lodžie, sklepa či komory. Popsán musí být taky stav bytu. Ideální je pořídit si při jeho předání fotodokumentaci a přiložit ji k nájemní smlouvě nebo protokolu o předání. Důležitý je také soupis věcí tvořících vybavení bytu a stavy měřidel energií a vody.
Je nezbytné do smlouvy uvést účel nájmu. Nemovitost nemůže být pronajata k jinému účelu, než je stanoveno v kolaudačním rozhodnutí. Důležitým údajem ve smlouvě o pronájmu bytu je, na jak dlouhou dobu je nájem sjednán. Zda na dobu určitou, nebo neurčitou. Obvykle se uzavírá na tři měsíce nebo na 1 rok s tím, že v této době si pronajímatel ověří serióznost nájemce, a následně pak lze nájem prodlužovat formou dodatků na další období.
Uzavírat smlouvu na dobu neurčitou není moc výhodné, protože je pak těžké ji vypovědět. Obecná výpovědní doba je tříměsíční. V novém občanském zákoníku a v jeho novele z loňského roku jsou uvedeny případy zvlášť závažného porušení povinností nájemce, kdy se smluvní vztah ukončí dřív.

Výše nájemného a jeho splatnost

Ve smlouvě o pronájmu bytu je stanoveno nájemné, způsob a termín jeho splatnosti. Výše nájmu není v zákoně nikde specifikována ani omezena, takže záleží čistě na dohodě mezi majitelem a nájemníkem.
Nájemné se podle zákona platí měsíc předem, nejpozději však do pátého dne v daném měsíci. Nicméně přednost má termín, který si dohodnete s nájemcem ve smlouvě. Zvlášť je dobré uvádět cenu nájmu a zálohy na služby (spotřeba vody, tepla, úklid společných prostor, odvoz odpadu apod.). Vedle toho si pak nájemce musí sám hradit ještě zálohy za energie – pokud jsou převedeny na nájemníka, který je pak zodpovědný za nedoplatky, nebo naopak získá zpět přeplatky.
Nový občanský zákoník umožňuje dohodnout se také na pravidelném zvyšování nájemného. Ve smlouvě je pak tzv. inflační doložka. Podle ní se nájemné bude zvyšovat jednou ročně o inflaci. Zdražit se dá v úhrnu nejvýš o 20 % za uplynulé tři roky a návrh nelze učinit nájemci dříve než po uplynutí 12 měsíců od posledního zvýšení.

Kauce

Do nájemní smlouvy se kromě nájemného obvykle uvádí také informace o vratné kauci. Slouží proti neplatičům a také pro případ vzniku škod v pronajatém bytě Kauci vrací majitel obvykle do jednoho měsíce po ukončení nájmu. Pokud však vznikl dluh na nájemném nebo nájemník způsobil škodu, může si pronajímatel z kauce vzít patřičnou částku a vrátit nájemci jen její část.
Zákon stanoví, že kauce může být maximálně ve výši tří nájmů. Tak vysoká se ale většinou stanovuje jen u luxusnějších a vybavených bytů. Jinak je obvyklá kauce ve výši nájmu za jeden měsíc.

Ilustrační foto: